Nhà ở xã hội khác nhà ở thương mại như thế nào?

Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại khác nhau như thế nào? Đây là hai loại hình nhà ở sở hữu những ưu và nhược điểm đặc trưng, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu riêng của từng nhóm đối tượng. Tuy nhiên, trong quá trình tìm kiếm, lựa chọn, vẫn không ít trường hợp khách hàng nhầm lẫn giữa hai khái niệm, hoặc mơ hồ không rõ về điểm khác nhau. Bài viết này sẽ giúp bạn phân biệt nhà ở xã hội và nhà ở thương mại? Và nên chọn loại hình nào để đầu tư là phù hợp?

Nhà ở xã hội và nhà ở thương mại là hai loại hình nhà ở phổ biến hiện nay, được xây dựng và cung cấp ra thị trường với những mục đích và đối tượng sử dụng khác nhau. Dưới đây là sự khác biệt của hai hình thức này. 

ĐIỂM KHÁC NHAU GIỮA NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

1. Khái niệm

Nhà ở xã hội: Là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (theo Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014).

Nhà ở thương mại: Là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường (theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). 

Như vậy, Nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở, theo quy định riêng của pháp luật. Nhà ở thương mại được hiểu là những căn hộ do các tổ chức hoặc cá nhân làm chủ đầu tư xây dựng (theo những quy định của pháp luật) để cho thuê hoặc để bán lại theo cơ chế thị trường, theo quy luật cung - cầu và các bên tham gia giao dịch, mua bán sẽ tự quyết định về giá cả theo quy luật “thuận mua vừa bán”. 

Thuật ngữ “Nhà ở thương mại” cũng được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Cụ thể, theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường”. Theo đó, nhà ở thương mại là loại hình bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau, như: căn hộ dịch vụ, nhà riêng lẻ, chung cư cao cấp, biệt thự, nhà ở thương mại phục vụ tái định cư…

Nhà ở xã hội hay căn hộ xã hội có những quy định riêng và sẽ ưu tiên cho các đối tượng như: cán bộ công nhân viên chức (đối tượng này không cần chứng minh thu nhập); người có thu nhập thấp (thu nhập chưa đến mức đóng thuế Thu nhập cá nhân). Đồng thời, những đối tượng này phải có hộ khẩu thường trú và giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc giấy chứng nhận độc thân.

2. Đối tượng được mua bán, thuê

Nhà ở xã hội: Đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội bao gồm: Người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo, cận nghèo, người thu nhập thấp, người lao động trong khu công nghiệp, quân nhân, công an, cán bộ, công chức, viên chức, các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ, học sinh, sinh viên, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất.

Nhà ở thương mại: Tất cả công dân đều có thể mua nhà ở thương mại kể cả người nước ngoài. Với đối tượng mua nhà là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì cần phải đáp ứng các quy định trong Điều 160 Luật Nhà ở 2014.

3. Loại hình, tiêu chuẩn và diện tích 

Nhà ở xã hội: Theo Điều 55 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xã hội chia thành 02 loại: chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ: Nhà ở xã hội phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.

Ngoài ra, theo điều 51, những nhóm đối tượng này cũng cần đáp ứng các yêu cầu cụ thể sau:

Người mua nhà ở xã hội – chung cư xã hội phải thuộc diện khó khăn về chỗ ở. Họ chưa được nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Họ phải là những người đang trong thời điểm đi thuê, mượn nhà hay ở nhờ nhà của người khác, hoặc có nhà nhưng bị nhà nước thu hồi phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng theo chủ trương của Đảng và Nhà nước.

Để có thể mua nhà ở xã hội thì người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung trương nơi có nhà ở xã hội. Người thu nhập thấp muốn chung cư xã hội phải là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân.

Nhà ở thương mại: Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại quy định tại Điều 24 Luật Nhà ở 2014, cụ thể: Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng; Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

4. Chính sách hỗ trợ vốn, vay 

Nhà ở xã hội: Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội năm 2021-2022 tại Ngân hàng Chính sách xã hội là 4,8%/năm.

Nhà ở thương mại: Người mua nhà ở thương mại không hạn chế các ngân hàng tài trợ, chỉ cần đáp ứng được các điều kiện vay vốn.

NÊN MUA, ĐẦU TƯ LOẠI HÌNH NÀO 

Ưu điểm của nhà ở xã hội là chất lượng công trình ổn, phí quản lý chung cư rẻ, hệ thống tiện ích tốt. Nhà ở xã hội giá rẻ hơn, thanh toán nhẹ, được hưởng những chính sách ưu đãi, như: mức đóng thuế thấp, lãi suất vay thấp nên giá thành bán hay cho thuê căn hộ sẽ rẻ hơn so với nhà ở thương mại. Đây là điều kiện thuận lợi cho những cá nhân có kinh tế thấp nhưng vẫn có cơ hội được sinh hoạt, sở hữu các căn nhà với chất lượng, dịch vụ tốt.

Tuy nhiên, loại hình nhà ở xã hội cũng có nhiều nhược điểm như: việc mua bán bị hạn chế về thời gian và đối tượng; vị trí không đẹp, thường xa trung tâm, không gian và môi trường sinh sống bị hạn chế, không thoáng mát, trong lành và có nhiều tiện ích như loại hình nhà ở thương mại… Căn cứ theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, thì: Người mua, thuê mua nhà ở xã hội không được phép thế chấp (trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó) và không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua. Chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm kể trên, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Điểm lợi thế và cũng là đặc trưng của phân khúc nhà ở thương mại là tự do mua bán, sang nhượng, không giới hạn đối tượng mua và bán. Chỉ cần người mua và người bán đạt được thỏa thuận và đủ khả năng chi trả là có thể tiến hành giao dịch mua bán nhà ở, căn hộ. Hơn nữa, nhà ở căn hộ thương mại còn có lợi thế cạnh tranh và được nhiều người chọn lựa vì được các ngân hàng hỗ trợ cho vay linh hoạt, dài hạn tới 25 năm, với mức vay tối đa lên tới 70-75% giá trị căn hộ.